Certidões para compra de imóvel de pessoa física

Estando tudo certo com a certidão de ônus, outras certidões precisam ser tiradas para a constatação de que o vendedor não possui dívidas ou limitações que possam incidir sobre o bem que está sendo negociado. A prática comum de mercado é contratar um despachante para tirar essas certidões e aqui em Salvador o custo é de R$ 150,00. Entretanto, aprendi a tirar todas elas por menos de R$ 30,00 com a segurança de que você mesmo está controlando e verificando tudo, ao invés de confiar em uma terceira parte cujo único interesse é ganhar dinheiro em cima de você. A maioria pode ser tirada pela internet. Vou descrever aqui o passo a passo, inspirado em uma reportargem [1] muito útil do Jornal A Tarde.

MUITO IMPORTANTE: Para sua segurança, as certidões obtidas pela internet devem ser guardadas em formato .pdf para futura impressão, se necessário. Guardar as certidões prova que você é um "indivíduo de boa fé"  em caso de ação judicial.

1. Certidão Negativa da Justiça Federal de 1a e 2a instâncias. Gratuita 

No mesmo site, é possível tirar ambas, basta selecionar os orgãos "Seção Judiciária da Bahia" e "Tribunal Regional Federal da 1a região", respectivamente.

http://www.jfba.jus.br/CertidaoViaInternet.htm

 

2. Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União. Gratuita

http://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/ATSPO/Certidao/CndConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?Tipo=2)

 

 

3. Certidão Negativa do IPTU. Gratuita

http://www.sefaz.salvador.ba.gov.br/index.php/todos-servicos/120-certdoes/378-emissao-da-certidao-de-debito)

 

4. Certidão Negativa de Ações Cíveis. Pagamento de R$ 10,80

a. Acessa http://eselo.tjba.jus.br/index.faces para gerar o DAJE. Informar a filiação do comprador no campo necessário. 

 

 

 

b. Salva o.pdf do DAJ e guarda. (eu colocaria no google Drive para acessar de qualquer lugar.

 

c. Paga o comprovante na Caixa ou agência lotérica e espera o dia seguinte para processarem o pagamento do boleto.

 

d. Acessa http://esaj.tjba.jus.br/esaj/portal.do?servico=810000 e clica em "Cadastro de pedido de certidão"

 

e. Preenche todos os dados. A responsabilidade de preenchimento é sua, então confira tudo e coloque igual à identidade. Será emitido um pedido de certidão. Recomendo salvar como .pdf e guardar.

 

f. Algumas horas depois, ou no dia seguinte, entre novamente no site e clique em "Download de certidão". Para isso, você precisará informar o número do pedido impresso no item e.

 

 

5. Certidão Negativa de Ações Criminais. Gratuita

a. Acessa http://esaj.tjba.jus.br/esaj/portal.do?servico=810000 e clica em "Cadastro de pedido de certidão";

 

b. Preenche todos os dados. A responsabilidade de preenchimento é sua, então confira tudo e coloque igual à identidade. Será emitido um pedido de certidão. Recomendo salvar como .pdf e guardar.

 

c. Algumas horas depois, ou no dia seguinte, entre novamente no site e clique em "Download de certidão". Para isso, você precisará informar o número do pedido impresso no item b.

 

 

6. Certidão Negativa de Distribuição de Ações Trabalhistas. Gratuita  ou R$ 5,53

A reportagem diz que os cartórios requerem aquela emitida por um posto do TRT (ex. SAC Iguatemi). Para isso, você emite uma GRU no site https://consulta.tesouro.fazenda.gov.br/gru/gru_simples.asp. Siga o preenchimento a seguir:

 

a. Unidade Gestora: 080007 / 00001

b. Código de recolhimento: 18770-4

c. Preencha apenas os campos obrigatórios com os dados do vendedor.

d. Emita a GRU, salve em .pdf, pague.

e. Leve até o SAC Iguatemi com o comprovante e pronto. 

7. Certidão de ônus. R$ 53,90 (em 2013, o valor aumentou pouquinho)

 

a. Acessa http://eselo.tjba.jus.br/index.faces para gerar o DAJE. 

 

b. Paga o DAJE

 

c. Leva no cartório informando a matrícula do imóvel e outros dados que eles pedirem.

Quando estiver negociando com o vendedor, questione se ele é também pessoa jurídica e, em caso positivo, solicite também a CND (certidão negativa de débitos) da Receita Federal. Também pode ser obtida pela internet: http://www.receita.fazenda.gov.br/grupo2/certidoes.htm.

Com todas essas certdões, você tem um nível razoável de segurança para partir para o contrato de compra e venda, que descreverei no próximo post.


[1] http://atarde.uol.com.br/noticias/5853373

Matrícula do imóvel

O texto a seguir foi retirado do site http://www.tabelionatofigueiredo.com.br/conteudo/55, escrito por Ivanildo Figueiredo, Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE), e é bastante útil para a compreensão da importância da matrícula individualizada do imóvel.

De acordo com a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), todo imóvel deve ter uma matrícula própria junto ao cartório de imóveis da respectiva jurisdição. É a matrícula que individualiza o imóvel, servindo para a sua correta identificação, e nela serão registrados ou averbados todos os fatos aquisitivos, translativos, modificativos ou extintivos de direitos de pessoas físicas ou jurídicas sobre o imóvel objeto da matrícula.

A cada matrícula deve corresponder um número de ordem, e a mesma conterá “a identificação do imóvel, feita mediante indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral”, assim como “o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário”. Se o proprietário for pessoa física, da sua qualificação deve constar o estado civil, a profissão, a inscrição no CPF ou o número da cédula de identidade, ou, à falta da identidade, a sua filiação. Tratando-se de pessoa jurídica, deverá ser indicada na matrícula a sua sede social e o número de inscrição no CNPJ (Lei nº 6.015/73, art. 176, II). Esses são os elementos necessários da matrícula para a correta individualização e descrição do imóvel e para a identificação precisa do respectivo proprietário. A matrícula será lançada pelo cartório de imóveis no Livro nº 2, destinado ao Registro Geral. No mesmo Livro nº 2 serão feitos todos os demais registros e averbações enumerados no art. 167 da Lei nº 6.015/73, como, por exemplo, o registro das alienações, permutas, doações e de constituição de hipoteca, ou a averbação da mudança de numeração do prédio, da sua demolição ou da inscrição de cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade. No alto de cada folha do livro será consignada a matrícula do imóvel com os requisitos de individualização e descrição, e no espaço restante da folha e no seu verso “serão lançados, por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado” (Lei nº 6.015/73, art. 231, I).

A matrícula representa, assim, a história completa do imóvel, substituindo, a partir da Lei nº 6.015/73, a antiga sistemática registral que não adotava tais procedimentos unificadores e que se revelam bem mais simplificados para o controle racional da seqüência histórica de “todos os atos que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas” (Lei nº 6.015/73, art. 167, II, 5). Atualmente, os lançamentos nos livros do registro geral e nas matrículas correspondentes são realizados por sistemas informatizados, não obstante alguns cartórios de imóveis, notadamente os do interior do Estado, ainda adotem a antiga prática do imenso livro manuscrito, o que reduz a garantia da segurança da escrituração. Pelo sistema adotado no Código Civil Brasileiro, a propriedade de bem imóvel somente se transfere com a transcrição da escritura de compra e venda do bem ou de outro título aquisitivo no registro imobiliário competente (Código Civil, art. 530). Desse modo, é fundamental, para a segurança e eficácia da transação imobiliária, antes que qualquer fato superveniente modifique o estado ou situação das partes envolvidas, que a escritura, contrato ou título correspondente seja levado, o quanto antes, para registro na matrícula do imóvel. Isto porque, qualquer modificação ou retificação futura na matrícula, quanto à situação do imóvel ou das pessoas interessadas, somente poderá ser promovida através de processo judicial.

Entendendo a Certidão de Ônus

O objetivo da certidão de ônus é verificar se o imóvel está alienado ou com alguma pendência, judicial, por exemplo. Para emitir tal documento, o cartório de imóveis consulta todos os registros relativos àquele imóvel e verifica todas as ações realizadas: construção, compra, venda, alienação, dentre outras, sendo que cada uma dessas ações realizadas por meio de uma averbação.
 
Importante saber que a simples emissão da certidão de ônus não significa que está tudo bem para a aquisição do imóvel. Um detalhe importante é que o imóvel não pode estar como uma fração ideal, a não ser que a negociação esteja sendo feita ainda na planta. Nesses casos, há um texto semelhante a "a fração ideal corresponderá ao apartamento ...", o que significa que o imóvel ainda não teve a sua construção averbada, ou seja, legalmente, não se trata de um imóvel efetivamente. Para isso, é necessário que seja emitido o "habite-se", documento da prefeitura que atesta que o imóvel foi construído conforme as especificações de segurança, e a construtora apresente certidões de quitação com os tributos. Sem a averbação da construção, definitivamente, não se deve seguir adiante. Cito aqui a lei 4.591/64 (http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L4591.htm), para a melhor compreensão. 
 
"Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação."

Logo, se a construção não tiver sido averbada, o imóvel não possui uma matrícula própria, estando vinculado ainda à matrícula do empreendimento. 

Outra forma de ver se a matrícula está individualizada é solicitar a Certidão Vintenária do imóvel. Caso não esteja, aparecerão registros de todas as unidades do empreendimento, não apenas do imóvel objeto da compra. Falarei especificamente desta certidão no próximo post.

A validade do documento é de um mês. Então, pode expirar durante o processo de compra e venda e ser necessária a emissão de uma nova certidão. Caso a compra envolva um financiamento, mesmo que a certidão precise ser entregue à instituição financeira, é importante tirar uma cópia, se possível autenticada, para guardar consigo.

Primeiro passo para compra de um imóvel: emissão de certidão de ônus (certidão de inteiro teor)

Antes de qualquer coisa, é necessário verificar se a documentação do imóvel e do(s) vendedor(es) está correta. Coloquei no plural porque se o imóvel tiver sido adquirido após casamento com comunhão parcial ou total de bens, será necessário coletar a documentação do casal. E se a pessoa for divorciada, mais alguns cuidados precisam ser tomados. Obviamente que estou considerando a compra a partir de uma pessoa física.

Neste momento, aparecem os despachantes, que em sua maioria, são pessoas despreparadas e que fazem tudo no automático, ou seja, se a sua negociação sair um pouco do padrão, eles não entendem o que significam aqueles papéis. São meros office boys de luxo porque cobram caro. Vou explicar aqui como não depender desses sangue sugas.

O primeiro passo é pedir do(s) vendedor(es) a Certidão de Ônus do imóvel, também chamada de Certidão de Inteiro Teor. Aqui em Salvador, custa R$ 56,20 e pode ser tirada por qualquer pessoa de posse do número da matrícula do imóvel e endereço, indo ao cartório de imóveis onde o mesmo está registrado. Antes, é necessário emitir um DAJE (Documento de Arrecação Judicial e Extrajudicial) correspondente ao serviço de emissão de certidão de ônus. Veja os passos a seguir:

1. Acesse o site http://eselo.tjba.jus.br/index.faces

2. Selecione as opções disponíveis conforme a figura abaixo.

3. Em seguida, preencher os dados do contribuinte, que é você mesmo(a). Lembrando que apenas a própria pessoa pode ir buscar no cartório, com a identidade, ou alguém munido do protocolo. Clicar no botão Emitir DAJE.

4. Será emitido um boleto, que pode ser pago na Caixa Econômica Federal ou em agências lotéricas. Recomendo evitar pagamento pela internet, porque alguns cartórios criam dificuldades. IMPORTANTE: guardar esse boleto ORIGINAL, porque eles também não aceitam cópias!!! Para usuários avançados, se for gerado um arquivo PDF, e armazenado, no momento da emissão, você poderá imprimir outros originais quando precisar.

5. Ir até o cartório de imóveis, de posse do DAJE original e do comprovante de pagamento também original (não perder esse comprovante), e solicitar a emissão da Certidão de Ônus. Será emitido um protocolo e informado o prazo.


Ressalto, mais uma vez, que esta é uma responsabilidade do vendedor, mas caso queira agilizar o processo e ter mais segurança, vá você mesmo(a).

Início da busca a apartamentos em Salvador - novembro 2011

O mercado imobiliário aqui em Salvador , Bahia, está bastante agressivo e os preços surreais. As pessoas acabam acreditando que os preços cobrados correspondem ao real valor dos imóveis. As construtoras e corretores estão ávidos por vendas a qualquer custo, cada um defendendo o seu lado e o pobre comprador está no meio dessa guerra, tentando fazer uma boa compra com os recursos de que dispõe.Comecei a procurar apartamentos efetivamente em novembro de 2011, primeiramente a partir de sites de imobiliárias, depois em anúncios de jornais e pessoalmente. O primeiro apartamento pelo qual me interessei e, cujo preço eu poderia pagar, me pareceu um grande esparro. Relato a seguir como foi o processo.

Em novembro de 2011, marquei com o corretor, visitei o apartamento e gostei. Na segunda visita, lá estava também o proprietário. Ele era um espanhol que morava no Brasil e estava vendendo o apartamento porque ia ser treinador de futebol na Tanzânia, África. Isso mesmo. Fiz uma contraproposta porque ele parecia bem apressado para vender o apartamento e ele aceitou. A partir daí, eu e o corretor começamos a discutir as questões práticas para a compra: valor do sinal, elaboração do contrato de compra e venda, liberação do imóvel, documentação. Aí começaram as discordâncias e desconfiança.

O contrato de compra e venda foi elaborado pelo corretor e ele, discaradamente, só viu o lado do cliente dele. Colocou um prazo exíguo para obtenção do financiamento, multas e juros em caso de atraso do financiamento, um sinal com valor alto, enfim... ele queria me ferrar.

Cautelosa que sou, e insegura por esta ser a primeira compra de imóvel da minha vida, conversei com vários amigos e contratei um despachante (este foi o meu maior erro!!!) para esclarecer minhas dúvidas. A primeira questão foi o valor do sinal: ele queria um terço do valor do imóvel. Concluí que o sinal é algo simbólico, um comprometimento com a compra, e a finalidade não era pagar a entrada toda, então, imediatamente recusei tal valor. Eu disse que só pagaria R$ 10.000,00 que costuma ser a prática de mercado, ou seja, um valor que você não quer perder, mas ao mesmo tempo, não põe em risco o seu patrimônio caso algo dê errado. Após muita discussão com o corretor, ele acabou cedendo. Entendam que o corretor quer aumentar o valor do sinal para que ele possa logo pegar a comissão dele, então é uma verdadeira queda de braço.

A outra pressão que sofri foi quanto ao prazo. O corretor queria que eu colocasse no contrato de compra e venda o prazo de 15 dias para a assinatura do contrato de financiamento, caso contrário eu seria punida com multas, juros e tudo mais. Este prazo era completamente inviável. Imaginem se o banco iria fazer toda a análise para a assinatura do contrato de financiamento em apenas 15 dias! Claro que não... Então, refutei novamente e fiz uma proposta a ele. Eu daria entrada, por minha conta e risco, nos trâmites para assinatura do contrato, pagando as taxas cobradas (avaliação do imóvel, análise cadastral, etc.) mesmo sem assinar e caso eu conseguisse marcar a assinatura do contrato em tempo razoável para o proprietário, ele me venderia. Enquanto ainda estávamos conversando, contratei um despachante e também correspondente do Banco Que Mais Financia Imóveis no Brasil (vou referenciar assim porque nos próximos posts tenho muito a falar desse banco horrível). Ele conseguiu aprovar o meu financiamento em apenas dois dias, mas teoricamente ele não deveria cobrar por isso. O valor total até o final (assinatura do contrato) seria R$ 600,00, sendo que paguei R$ 300,00 no início. Neste contexto, o risco que eu assumiria seria o gasto com as taxas. Eu tentei falar diretamente com o proprietário, mas o corretor não permitia e foi bastante mal educado comigo dizendo que eu não queria assumir nenhum risco, tivemos várias discussões por telefone. Cheguei a marcar achando que ia encontrar com o proprietário, mas lá estava um outro corretor, suposto procurador do proprietário. Também não conseguimos chegar a um acordo e desisti de seguir com a negociação. Todo esse processo rolou até o final de dezembro.

Uma das minhas inseguranças neste caso foi o fato do proprietário ser estrangeiro e estar de partida para outro continente. Assim, caso ocorresse algum problema, eu sequer poderia acioná-lo judicialmente. Pareceu-me muito estranha também toda a pressa dele, eu diria até suspeita.

Para minha surpresa, cerca de uma semana depois o proprietário me ligou perguntando porque eu não tinha assinado o contrato ainda. Ou seja, os corretores não estavam passando as informações para ele, sei lá porquê.

Até hoje, tenho convicção de que o melhor que fiz foi desistir dessa confusão toda. Estava cheirando a problemas.

Retorno ao blog

Muito tempo se passou desde o último post e acabei não registrando aqui os passos para a busca e compra do apê, entretanto muitas lições sofridas e valiosas foram aprendidas. Então, compartilho aqui a minha experiência na busca pelo meu sonho e o pesadelo onde me enfiei, para que vocês possam ficar cientes dos riscos e armadilhas.

Visita à Caixa

Conforme post anterior, não conseguimos agendamento na Caixa e, assim, fomos pessoalmente em horário de almoço à agência do Fernandez Plaza. Surpreendentemente, não esperamos nem 5 minutos e a atendente, Rúbia, foi bastante atenciosa conosco. Vou resumir as perguntas e respostas sobre dúvidas que tivemos:

1. Quem já tem um financiamento pode ter outro?

Sim. Há dois tipos de financiamento: um que utiliza recursos do FGTS  e outro chamado SBPE. 

O primeiro tipo tem juros mais baixos e pode ser utilizado para a compra de apartamentos no valor de até R$ 150.000,00 e quem recebe salário de até R$ 4.900,00. Quem já tem financiamento não pode utilizar esse aqui.

O segundo tipo permite valores de imóveis acima de R$ 150.000,00 e salários acima de R$ 4.900,00. Entretanto, os juros são maiores.

2. Qual o valor máximo que uma pessoa pode financiar?

A parcela mensal não pode exceder 30% do valor do salário bruto. E caso a pessoa tenha outro financiamento ou consórcio, o valor máximo irá ser reduzido descontando-se a renda já comprometida.

3. Como posso usar o FGTS no financiamento?

Há basicamente três formas:

a. No início do financiamento, para reduzir o saldo devedor.

b. Para amortização, de dois em dois anos.

3. Para reduzir as parcelas de um ano. Para isso, no início do ano, deve-se informar isso à Caixa.

4. Quem já tem um financiamento pode usar o FGTS?

Sim

5. Quais são as formas possíveis de redução dos juros?

Colocar o pagamento em débito em conta ou fazer um pacote básico de serviços na Caixa (cartão, cheque especial) e colocar em débito em conta.

6. Quais são os documentos necessários?

a. Ficha de Cadastro de Pessoa Física

b. RG

c. CPF

d. Certidão de Nascimento

e. Declaração de IR e recibo de entrega

f. Três últimos contracheques

g. Comprovante de residência atual com data.

7. Há alguma taxa cobrada pela Caixa?

Sim. Totalizam R$ 830,76 e incluem a avaliação do imóvel pelo engenheiro.

8. Qual o tempo médio de espera pela carta de crédito?

Cerca de dois meses a partir da entrega dos documentos.

9. Por quanto tempo a carta de crédito vale?

A validade é de 6 meses. Caso não seja encontrado um imóvel neste período, todo o processo de avaliação do financiamento deverá ser realizado novamente.